FAQ
REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、旧建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。
土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者（宅地建物取引業者）に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成２年５月からレインズが導入されました。
カテゴリ: 売買
不動産会社へ土地や中古の住宅の売買を依頼する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の３種類があります。売主の依頼者は、このうちのどれかを選んで不動産会社と媒介契約を結びます。「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」については、宅地建物取引業法により、指定流通機構への登録が義務付けられており、媒介契約書を売主の依頼者に交付することを定めています。
カテゴリ: 売買
賃貸の仲介において、重要事項説明書にアスベストが使用されているか否かの調査結果を記載して説明する義務があります。なお、これは売買の仲介においても同様です。
1 重要事項説明義務とは、仲介業者が、売買・賃貸の相手方等に対し、目的物件に関し、一定の重要な事項について事前に説明する義務をいいます（宅建業法3 5 条）。また、宅建業法3 5 条に定められている事項は、いわゆる例示列挙であり、3 5 条列挙事由以外の事項で、あっても、重要な事項については説明義務があるとされています。
2 平成1 8 年4 月24 日、宅地建物取引業法施行規則第1 6 条の4 の2 が改正・施行されたことにより、宅地建物取引業者は「建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」を重要事項説明書に記載しなければならなくなりました。
カテゴリ: 売買
住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。
（１）分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。（売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。）一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。
（２）仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することが一般的です。事前に確認が必要です。
カテゴリ: 売買
仲介物件を探す場合は、仲介会社と呼ばれる売り主と買い主の仲立ちをする不動産会社に物件を探してもらいます。
不動産会社は、購入希望者の条件に合う物件情報を提供し、その後も、現地案内、売り主との条件交渉、物件説明（重要事項説明）、契約手続き、引き渡し手続き（現地立ち会い、代金や費用の決済等）など、不動産取引全体をサポートしてくれます。また、法律や税金などの専門的な分野についても、アドバイスを求めることができます。
特に、売り主との契約交渉を、専門的知識を持たない当事者が直接行うことは難しいものですが、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、円滑に交渉が進むことが期待できます。不安な面があれば、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
なお、仲介手数料は、このような不動産取引全体のサポート業務に対して発生するものです。
カテゴリ: 売買
１同じ不動産は存在しない
不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴（これを一般に「個別性」といいます）を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
２取引時点が変われば価格は変わる
不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期（これを一般的に「取引時点」といいます）が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
３最終的には売り主と買い主の合意が前提
不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。
このように、不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することはできません。不動産の購入で後悔しないためには、
（1）できるだけ多くの情報（専門家からのアドバイスも含みます）を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと、
（2）最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得した上で取引することが重要です。
カテゴリ: 売買
・実際には取引できない物件の広告（いわゆるおとり広告）が掲載されているケースもありうるので注意しましょう。
・インターネット広告を含む不動産物件広告の細かい注意点は、「不動産広告あらかると」（不動産公正取引協議会連合http://www.rftc.jp/pdf/alacarte.pdf）などでも紹介されています。
インターネット以外にも、情報誌や地域を限定して提供されるチラシなども有効な情報源です。さらに特定の地域を限定している場合、地元に詳しい不動産会社に相談するのも一案です。
・地域によっては、周辺の賃貸物件情報を集めた情報誌が発行されていることがあります。また新聞の折込のチラシなどは、特定の地域の物件広告が中心となっているので、希望地域が決まっている場合には参考になります。
カテゴリ: 賃貸 売買
１法律に基づく制度です。
住宅性能表示制度は、法律に基づき、住宅の性能を評価し表示するための基準や手続きが定められています。
２住宅の性能に関する共通ルール（基準）が定められます。
住宅の性能を表示するための共通ルールは、国土交通大臣が日本住宅性能表示基準として定めます。また、住宅の性能の評価の方法は、国土交通大臣が評価方法基準として定めます。これらにより、住宅を取得しようとする方による住宅の性能の相互比較が可能となります。
３第三者機関の評価が受けられます。
国土交通大臣は、客観的な評価を実施する第三者機関を登録住宅性能評価機関として登録します。登録住宅性能評価機関は、申請に基づき、評価方法基準に従って住宅の性能評価を行い、その結果を住宅性能評価書として交付します。
カテゴリ: 売買
土地を販売するにあたり、一定期間内に建物を建築することを条件とするものを、「建築条件付土地」といいます。そのためこの場合ですが、土地のみの販売はできません。そして建築条件付土地の場合の契約は
①土地については土地の売買契約
②建物については建築請負契約
の２つの契約を結ぶことになります。
カテゴリ: 売買
実測面積とは、測量に基づいて算出された面積になります。それに対し、公簿面積とは登記簿に記載されている面積になります。
土地の登記簿に記載されている公簿面積が実際と異なる場合や、造成後の土地のため売買契約後の確定測量によって初めて面積が明らかになる場合などは、この実測面積を用いて取引を行うことが多いです。
カテゴリ: 売買
不動産登記制度は、不動産の物理的現況と権利関係を登記所という国家機関が管理する不動産登記簿に正確に公示することにより、売買、抵当権設定等の不動産取引の安全と円滑を図ることと不動産について所有権、抵当権等の権利を有する者の保護を図るための制度です。
例えば、Aさんが家をもっていて、この家をBさんがAさんより購入した。
しかし、A→Bへの所有権移転登記をせずそのままにしていた。
そこで、Aさんは、家の名義が自分の名義のままであることを利用してCさんにも売ってしまった。
その後、Bさんが亡くなって、Bさんの相続人Dさんが相続登記をしようとしても、そのままで家の名義をD名義にすることはできなくことになる。
このように、登記をしていないとこの家が誰の所有の者であるかが不明となり、不動産取引が混乱することになります。
また、所有権を有する者の権利を保護することができなくなります。
カテゴリ: 売買
配水管詰まりの原因のほとんどが定期的に配水管周りの清掃を怠った為日常の髪の毛や石鹸カス等が積もり積もって詰まったもので、この場合入居者の費用負担となるケースがほとんどです。
無駄な出費を抑える為にも自分で直す努力をしましょう。
まずは配水管の目皿をはずし筒型の部品がありますのでこの部品も外してみましょう。
髪の毛等が多量に詰まってませんか？
この手のトラブルの半数はこれを清掃するだけで解決してしまいます。
なお、建物の老朽化による配水管詰まりなどの場合は、管理会社へご連絡ください。
カテゴリ: 賃貸 売買
不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算しています。
1分未満の端数は切り上げて表示し、坂道、階段、歩道橋、信号待ちなどの時間は考慮していません。
カテゴリ: 売買
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
カテゴリ: 売買
中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。
つまりリフォームは買主様のご負担となります。
ただし最近中古住宅についても売主がリフォームをしたり、売主業者が何年間か保証をつけることも多くなってきております。
カテゴリ: 売買
次の税金がかかります。
不動産を取得したとき・・・・・・・不動産取得税（県税）が課税されます。
不動産を取得した翌年から・・・・・固定資産税（市町村税）が毎年課税されます。
不動産の所有権などを登記したとき・・・登録免許税（国税）が課税されます。
カテゴリ: 売買
土地の相続財産の評価は、路線価等によって行われており、実勢価格のおよそ80％程度とされています。
このため、現金の状態で相続する場合と比べ、相続財産の評価額を減少させることが可能となります。
ただし、相続税の納税の面を考えると、土地を現金化して納税しなければならないケースは、流動性が低くなることも留意する必要があります。
カテゴリ: 売買
預金の通帳、キャッシュカードを親が管理し、現金の出し入れも親のみによって行われるなど、子供はその預金に一切関わっていなく、かつ親自身も子供にその預金を贈与する意思が全くないのであれば、その預金は名義が子供のものであっても実態としては親のものであると考えられ、親がその預金で自分名義の不動産を購入したとしても贈与税の課税は行われないものと考えます。
詳細については税理士や近くの税務署にお問い合わせください。
カテゴリ: 売買
借主が賃料を支払わなかったり、建物を壊して貸主に損害を与えた場合、貸主は、借主に対して賃料や損害賠償を請求でき、併せて連帯保証人にも賃料や損害賠償の支払いを請求することができます。
では、連帯保証人は、借主の債務を連帯保証する立場ですが、賃貸借契約が終了しているにも拘わらず、借主が建物から退去しない場合や、借主が行方不明等で連絡が取れない場合に、連帯保証人に対して明け渡しを求めることはできるのでしょうか。
保証人(連帯保証人も含む)は、「主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う」とされています(民法446条)。しかし、ある債務の内容が主債務者にしか実現できないような場合(一身専属的な債務と呼びます)には、連帯保証人に対して履行を請求することはできません。この場合、連帯保証人は主債務者が債務不履行により負う損害賠償債務等(金銭債務)の代替性のある債務についてのみ責任を負うことになります。
カテゴリ: 賃貸 売買