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Q. 原状回復義務（居住用借家契約における原状回復特約の有効性）

1 一般の、居住用建物の賃貸借契約の原状回復義務について、特約によって拡大できる範囲はどこまでですか。
2 その特約〈原状回復義務鉱大特約〉が有効となるための基準を教えてください。

A.

１　特約によって拡大できる範囲
借主に過大な負担にならない修繕（小修繕といわれる範囲のもの）については、特約で原状回復義務の範囲を拡大することができます。たとえば、「破れていなくても畳や襖の交換を退去時に要求するJ と特約することによって、原状回復義務の範囲を拡大することが法律上可能です。ただし、自然損耗についてまで原状回復義務の範囲を拡大するには、様々な工夫をする必要があります。
注）自然損耗が、原則として原状回復義務の範囲とならない理由
貸主は、賃貸物件を借主に使用させる対価として、賃料を受領しています。日常生活での使用による変色、汚れ等の自然消耗が原状回復義務の範囲とならないのは、そのような原状回復の費用は、すでに、使用の対価である賃料に含まれていると考えられるからです。

２　 特約（原状回復義務拡大特約）が有効となるための基準
原状回復の特約が有効とされるためには、
⚫️小修繕の範囲のものであること
⚫️特約で拡大される「項目」が契約書等で明確に定められていること
⚫️退去時に借主が負担すべき原状回復「費用J （負担する金額）を借主が契約書等で予測できるよう明確に定められていること
⚫️負担の内容が合理的であること（負担割合・減価償却等の定めがあること）が必要となります。