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Q. 家賃を1 か月分でも滞納しだら、解約できますか？

マンションを貸しています。借主が家賃を1 か月滞納しています。契約書を見たら、「家賃を1 か月分でも滞納したら、直ちに何らの催告なくして本契約を解除できる」と、書いてありました。契約書にこのように書いてあるので、直ちに賃貸借契約を解除できますか。

A.

1 契約書に「家賃を1 か月分でも滞納したら、直ちに何らの催告なくして本契約を解除できる」との記載があったとしても、1 ヶ月程度の滞納では借家契約を解除できないのが通常です。なぜなら、判例・実務上は、このような契約書の文言にもかかわらず、「信頼関係の破壊」があったといえる状況にならなければ、借家契約の解除はできないとされています。そして、1 ヶ月程度の滞納では、この「信頼関係の破壊J があったとは認定されないからです。
2 では、どのような状況になれば、貸主・借主間の「信頼関係」 が破壊されたと認定されるのでしょうか。通常、少なくとも3 ヶ月分以上の家賃の滞納があるとか、今後も必ず家賃の滞納が続くような状況がないと、信頼関係の破壊があったと認定されません。
3 では、なぜこのような「信頼関係の破壊」 という基準が必要となるのでしょうか。それは、次のような理由があるからです。
1) 借家契約の場合、契約の解除が容易に認められると、借主の生活の拠点が奪われることになり、路頭に迷う借主が多数生じることになるからです。いわゆる居住権の保護という政策的な理由です。
2) 借家契約は、何年間にも渡り、借主が家賃を払い続けるという信頼関係の上に成り立つものです。長い賃借期間の聞に、家賃がたまたま1 ～ 2 ヶ月遅れたということもまれではありませんから、たった1 度の家賃の遅れでその信頼関係が破壊されたというのでは、借主に酷な結果になるからです。
言い換えれば、長い契約関係があるのだから、貸主・借主の信頼関係の破壊されない程度の契約違反（ 1 度くらいの家賃の遅れ等）は、大目に見てあげ（契約解除の理由としない）のが合理的という考えに基づく理由です。