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Q. 無催告解除条項の有効性

契約書に「本契約のーに反した揚合に直ちに無催告で解除できる。」旨の条項を入れておけば、契約違反時にすぐに解除し明渡しを求めることができますか。

A.

無催告解除の条項を入れておいたからといって、契約違反の場合すべてに無催告解除ができるわけではありません。無催告解除ができるのは、貸主と借主間の信頼関係が著しく破壊されており、催告をしても関係修復が期待できないような場合に限られます。

1 本来の解除の手続

1) 当事者の一方に契約違反行為があった場合には、当事者は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には、契約を解除できるのが原則です。

2) 売買契約の例を挙げると、A 氏がB 氏に土地を売ったが、決済日に代金を払わないという場合、A は、B に対して「O 日以内に代金00 円を支払えJ と催告し、その期限までに代金が支払われない場合には、A は売買契約を解除することができます。

2 建物賃貸借契約における解除権の制限（信頼関係の破壊が必要）

1) 建物賃貸借契約においては、借主の居住権保護の要請が強いため、上記の原則が修正され、貸主の解除権が制限されています。
借主に契約違反があっても、その契約違反行為が、貸主と借主との間の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特別の事情があるときは、貸主からの解除は認められないとされています。
賃貸借契約は、継続的な契約であるため、継続中に些細な契約違反があっても、その違反が貸主・買主間の信頼関係を破壊するものでなければ、契約を解除することは相当でないというのがその理由です。

2) したがって、借主に契約違反行為があっても、その違反内容が信頼関係破壊に至つていないようであれば、貸主からの解除は、そもそも認められないということになります。